她32歲遇見65歲李嘉誠,5分鐘簽10億,成最親密的紅顏知己

2017年05月14日     檢舉

 

32歲那年,周凱旋認識了比她大33歲的李嘉誠

當時,她正在北京長安街尋找機會,而李嘉誠已經是香港地產界頭號人物。5分鐘的「談判」後,本無交集的兩個人展開合作,攜手締造了彼時北京市最大的地產項目。

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項目過後,李周二人開始了長達數十年的友誼,李嘉誠給予周凱旋無與倫比的信任,後者成為他「最不可替代的朋友」。

   「港女」養成記

如同自己的名字一般,在以「李嘉誠紅顏知已」的身份被廣為人知之前,周凱旋在大眾眼中是一個面目模糊的「中性人」。與一眾被冠以夫姓的女性富豪相比,在香港媒體眼中,她是讓人敬畏的「小姐」或「老闆」;而在大陸媒體眼中,她是背景神秘、身家尚好的女性商界名流。

   與李嘉誠的關係曝光後,她逐漸變成人們眼中的「霸道女總裁」、新銳項目大手筆投資人、慈善基金創辦者,如今更是各大女性富豪榜單上的常客,甚至位列少數權勢女性前排。

周凱旋生於1961年,是土生土長的「港女」,據說父親是普通商人,家境一般。但是她中學就讀於香港最頂尖學校之一的拔萃女書院,學校名流後代雲集,很多學生都有名車接送,而她總是自己步行回家。據同學說,周凱旋很少提及自己的家庭,只知她和外婆一起住。

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中學時,周凱旋生活簡樸,成績也不拔尖,她曾說「我小時候讀書理科成績不太好」。但她在拔萃女校卻很有名氣,不僅精通曲棍球、游泳、話劇等,還當選為學生會會長,成為不少師妹的偶像。

  拔萃女校注重對學生能力的全方位培養,課業並不輕鬆,一個細節可見一斑:當時學校每天給學生一篇3頁紙的英文文章,讓她們在15分鐘內壓縮為60字。 這讓周凱旋養成了做事細心負責的習慣和良好的邏輯判斷能力。

中學畢業後的暑假,周凱旋在香港電台做實習DJ,暱稱「周海豚」,導師評價她「聰明,英文好」。實習結束後,她邀請電台同事在香港一家入會費高達25萬元的私人俱樂部「九龍塘會」吃飯當作謝師宴,飯後自己簽字買單,小小年紀便十分豪氣。

  父母都不是那裡的會員,周凱旋到底如何入會無人知曉。但是, 能在18歲的年紀便懂得建立人際 關係網 ,可見她社交天賦之高。

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中學畢業後,周凱旋前往澳洲留學,就讀於新南威爾斯大學。期間,周凱旋養成非常獨立的個性,凡事不依賴於人,甚至會刻意保持距離。

極具社交天賦的她卻一直認為「與自己相處」最自然,「保持親密關係其實是很大的負擔,找到最合適的距離才是人與人之間最舒服的相處方式」。

   簽下10萬平米「寶地」

  1986年,周凱旋第一次學做生意,她替自己的英國老闆去西安洽談兵馬俑展覽,僅花兩周就達成30件展品的交易。計劃之外,她還徵得公司 許可 ,在天津定製一批兵馬俑紀念品,自己押送到倫敦,以幾十倍的價格售出,「賺到第一筆大錢」。

上世紀80代末,周凱旋通過自薦的方式結識了徐克導演的夫人施南生,幫後者將電影賣到了歐洲,施南生欣賞周凱旋的精明過人,兩人很快成為好友。

   在施南生扶持下,周凱旋進入香港上層社交圈,除了結識香港及東南亞各路商家外,她還結識了時任東方海外董事長董建華的表妹張培薇,二人成了閨蜜兼知己,並一起組建兩家公司「維港」和「維法」,專做大陸生意。

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當年香港房地產興旺,水泥需求量大,廣西的散裝水泥廠商希望進入香港。周凱旋在仔細研究市場需求之後,根據兩地水泥差價和購船成本,制定一個高出預期100多萬美元的定價,最終交易成功。

  這單生意讓周凱旋獲得董建華的認可。 1989年,董建華對周凱旋說:你們的生意還是太小,不如選擇一些 好項目 ,我們一塊做,共同發展。

1992年,香港地產商將投資重點轉向大陸,北京地產業急劇升溫,王府井成為最搶手地界。投資熱潮下,資金實力一般的東方海外也想分一杯羹。連「容積率」是什麼都不懂的周凱旋,被派來北京尋找項目。

為了儘快完成任務,周凱旋一邊閱讀各種地產資料,一邊用最原始的方式尋找機會:圍著長安街、王府井和金魚胡同來迴轉悠。

  王府井北端的東安廣場被認為最具投資價值,資金實力雄厚的 新鴻基 搶先將該項目納入囊中,並先後投入34億港元,建起一座總面積21.58萬平方米的「龐然大物」。

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   敏感度極高的周凱旋意識到,如果按照既有規則,他們即便能夠找到一個絕佳項目,也會因資金限制玩不起。 而彼時,和王府井只差2分鐘路程的長安街兩側地段,尚無人問津。

於是周凱旋對張培薇說:「我們在北京找一塊有投資價值的地皮,如果董先生不做我們就自己做,投資一人一半,做什麼自己定。」

「超越界限思考是我做生意的常用方法。」周凱旋後來說,「別人有框框,你不一定要參加他的遊戲,你一定要有玩自己遊戲的信心」。

1992年8月,兩位年輕女性在長安街上邊走邊搜尋目標,最後將目光鎖定在兒童影院那幢6層小樓上。兩人商定將小樓重新裝修一下開一家店。

周凱旋對接待她們的女經理開門見山,說想買這幢樓。女經理打電話通知領導,對方告知:整個東長安街及王府井地區都屬於統一規劃,要開發兒童影院必須將其周邊一萬平米麵積整片開發。周凱旋毫不猶豫,立刻答應下來。

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  但是回頭冷靜思考後她發現,僅開發一萬平米,不良的交通環境會影響項目前景。 一番仔細研究後,周凱旋索性把王府井至東單「金街」、「銀街」之間的10萬多平米地段全部簽下。 這樣既解決了交通難題,更在占地面積上大大超越全部對手,氣魄驚人。

  項目以董氏集團東方海外公司名義來做,命名為「東方廣場」。被問及當初的投資決定時,周凱旋說: 「財富機會只降臨在有膽識又很謹慎的人身上。 大家都認為這是一件很難的事情,但我的角色要我儘量實現它。」

  周凱旋還用 周密 的計劃說服東城區政府合作開發:「我反覆說明一點,我不是炒地的香港地產商,而是真正想干一點事情。他們也很高興,一旦干成對東城區今後發展大有好處。」

該項目在香港引起轟動,董建華親自出面,邀請多家地產商合作,也找到香港地產界頭號人物李嘉誠。

   花5年時間干一件大事

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1993年8月,正在洛杉磯參加國際會議的李嘉誠接到董建華的電話。董告訴他,表妹張培薇與朋友周凱旋看中北京王府井一塊地皮,正在尋找合作開發商。

9月12日,李嘉誠如約來到北京王府井飯店會見維港公司經理。令他沒想到的是,和他談10億美元級大項目的經理,竟是一位年僅32歲的小女子。

   為了這次談判,周凱旋準備了厚厚的資料,打算用各種理由說服李嘉誠出資。 她對李嘉誠說:「這個項目是我在王府井大街散步時想到的。當時,我正走到兒童影院門前,感覺這家影院處於這樣一個商業街,在地產利用率上講很不划算。」

  「我出了王府井 向東 走,走到東單時突然產生一個想法:如果建一個商業廣場,把王府井和東單這兩個最著名的商業街連通起來,豈不妙哉?」

李嘉誠坐直身體,仔細打量周凱旋:「12萬平米的動遷誰來負責?」周凱旋說:「我來負責搞定。」李嘉誠又說:「平整土地和一系列建設手續也並不容易。」周凱旋笑著說:「李先生放心,我交給您的會是手續齊備的『熟地』,您需要做的只是開工建設。」

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見周如此爽快,李嘉誠也單刀直入:「你要求的佣金呢?」周凱旋說:「總投資額的2.5%可以嗎?」李嘉誠知道這個項目的利潤可能是100%甚至更多,他旋即與周凱旋握手:「就這樣定了!」

   二人談話不過5分鐘,就敲定了當時北京市建國以來最大的一個房地產開發項目。 最終,東方廣場總投資額達20億美元,周凱旋獲得2.5%的顧問費,約4億港元。她提現一半,另一半則長線投資東方廣場。

當時,需要動遷的國家級、市級和區級單位160多個,居民1800餘戶,任務非常艱巨。周凱旋只能在香港和北京之間做起了「飛人」,每周一清晨六點趕到香港機場,乘坐港龍航班飛往北京,周五晚上乘其它航班返回。

為能最快解決拆遷問題,周凱旋先對居民發布公告,按照搬遷時間將補償金分為三等,在居民全部搬走後,她再集中精力說服各級單位,居民搬走後他們再無拖延的藉口。如此,規模浩大的拆遷工作僅六個月即告完成。

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  之後幾年,位於敏感地段的東方廣場在建設過程中屢遭挑戰,期間歷經 陳希 同、王寶森貪污受賄案,高層突破北京建築高度限制,麥當勞王府井店搬遷,開發中撞見古蹟等一系列風浪和國內國際輿論壓力,卻被周凱旋一一擺平。

   她用5年時間、集中所有精力完成了這件得意之作,拿到佣金那天,周凱旋把香港最繁華的中環地區每家店鋪都逛了一遍,結果是「每件昂貴的商品我都買得起,但我沒買」。她的感受是「心裡覺得很富有」。

項目結束,董建華打算提升周凱旋做公司董事,她卻主動放棄:「外表很光榮其實是你自己心裡的包袱。對我來講,最重要的是從這個項目中得到應得的報酬。」深感疲憊的周凱旋意識到地產項目並非自己興趣所在,轉而尋找下一個全新領域。

   說服李嘉誠涉足網際網路

   因為東方廣場項目,周凱旋逐漸靠近 長江實業 集團。她的商業策劃能力讓李嘉誠刮目相看,在她的影響下,李嘉誠開始涉足網際網路。

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1995年,周凱旋學會了使用電子郵件,但那時她並不認為網際網路是商業機會,而是看好IT業另一領域「信息系統」(Information System)軟體。

  1996年7月,周凱旋投資創辦Alexus。一年後,基於「進、出口商需要一個電子系統來簡化報關手續」的思路,她在Alexus旗下創辦深圳口岸電子報關公司 易網通 (EC Link)。

隨著網際網路不斷發展,1999年,周凱旋告訴李嘉誠自己準備進軍網絡。李嘉誠以房地產起家,一直秉持 「不熟不做」的商家古訓。在他看來,網絡作為信息產業頗為虛幻,不能輕易介入。

   周凱旋決定換個形式動員李嘉誠。她找到雅虎神話的締造者 楊致遠 ,請他幫忙說服李嘉誠。

不久,李嘉誠應邀去新加坡參加紀念酒會。到達新加坡當晚,楊致遠到李嘉誠房間拜會,兩人談得十分投機。第二天,楊致遠陪李嘉誠參觀新加坡網站,並出席紀念酒會,讓李嘉誠對網絡事業有了直觀認識。

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