蘿蔔點評| 新公寓開盤抽籤流程詳解

房產     2018年09月30日

新項目開盤,向來是新加坡公寓市場的重頭戲。

開盤前後半個月時間,本地市場有一套約定俗成的流程要走。

大家最熟悉的可能就是『空白支票』和『抽籤』。

關於開盤的這套流程,許多第一次參與的買家不夠了解,產生了很多的疑問。還有些因為不熟悉流程而錯過關鍵時間點的。

今天這篇文章里,咱們就來詳細談談新公寓開盤的流程。

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第一步: 開放示範間,發布預計價位區間。

通常在開盤的兩個星期前,發展商會開放示範間,發布預計價位區間,供意向買家參觀了解。

也是在這段時間,樓盤廣告密集投入市場。

注意,新加坡有關當局對示範間的管制非常嚴厲。

根據國家發展部的規定,公寓示範間必須準確地反應單位落成後的真實模樣。

「面積和天花板高度須與實際單位一樣。示範單位必須建造所有結構和外部牆,且牆的厚度必須與真實單位相同。」

所以,示範間還是有很多細節可以看的。

新加坡沒有毛坯房的概念,公寓交房都是精裝房,逛示範間的時候仔細查看用料。

客廳大理石地面,臥室木地板,浴室防滑材料,衛浴品牌,廚房裡的櫥櫃,電器品牌,所見即所得。

隨時抬頭,看室內挑高。

所見即所得。

看臥室的時候注意室內面積尺寸。

所見即所得。

廁所注意有沒有窗戶,配備的是淋浴還是浴缸。

還是那句話,所見即所得。

示範間地點通常有兩個選擇。

一種是靠近項目實際地點的,可以直接看到周邊環境。

還有一種不靠近實際地點,但靠近同一區的地鐵站,吸引人氣流量。

逛完了示範間,最好用平常習慣的交通模式走一次實際地點。

平常習慣開車的就開車過去。

平常習慣走路的就走過去。

對於新盤的實際地點位置,會有更深刻的體驗。

新盤項目的預計價位區間,這時候也會放出。

比如說,尺價介於1500-1600新幣每尺。

具體開盤當天的定價,處於價位區間的高端還是低端,這個要看意向買家的數量,由發展商決定。

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第二步:意向買家領取表格,填妥個人信息,收集空白支票。

參觀完了示範間,考慮過了,覺得有興趣,就可以領取個人資料表格,並付上一張空白支票,交給發展商。

個人資料表沒什麼好說的,如下圖這樣。

關於收集支票,很多頭次參與開盤流程的買家,最常提出的問題就在這裡了。

「交一張簽了名的空白支票?有沒有風險??」

這是新加坡房產業界不成文的慣例。

發展商從收集到的空白支票數量,來參考市場對項目的興趣。

交了支票的意向買家,才有資格在開盤當天參與抽籤選購。

如果開盤當天,選購單位不成功,空白支票會通過中介,退回給買家。

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第三步, 確定收集支票的截止日期。

通常在開盤日期的1-3天之前,截止收集支票。

越是大型的項目,需要的準備時間越多,截止日期越早。

幾十個單位的小型樓盤項目,可能會一直開放示範間,到開盤日期的前一天才截止。

有購買意向的買家,記得跟你的中介問清楚這個日期。

發展商為了聚集買氣,通常會在開盤當天提供兩個點的額外優惠。第二天就沒有了。

如果因為錯過了支票截止日期,而錯失了開盤優惠,很可惜。

收集支票日期截止之後,發展商開始搭棚子……

上圖只供意會,別當真

實際搭起來的棚子是下面這種。就蓋在示範間旁邊。

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第四步,開盤當天,公布具體價位,開始抽籤。

不同類別的意向買家,按照不同優先級,分批抽籤。

市場約定俗成,最優先級別的買家,是公寓原址的舊屋主。

比如說,如果是通過集體出售(en bloc)的方式,買下舊公寓地皮,推倒重建的新盤,舊屋主購買新盤,擁有最先優先級別。

如果是通過政府售地計劃(GLS)買下的全新地皮,就不存在這個情況。

第二優先級別,發展商邀請的VVIP買家。

可能是發展商內部的股東,合作夥伴,或者是過去購買多次的老客戶。

第三優先級別,購買多個單位的買家。

最後一批,也是數目最多的,是所有提交了空白支票,有意購買單個單位的買家。

抽籤當天,意向買家每個人會拿到一個號碼。

發展商按照號碼叫號,號碼越靠前的買家,購買單位的選擇越大。

抽籤通常從早晨9點或者10點開始。如果人數多的話,抽籤程序會持續幾個小時,發展商會提供早餐和午餐。

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第五步, 抽籤結束,確定購買,當場簽訂購房合同,繳納定金。

當場與發展商簽訂的,是選購權合同(Option-To-Purchase,簡稱OTP)。

隨合同繳納房價5%的定金。

選購權合同對發展商有絕對約束力,簽訂以後,發展商必須按照協議的價錢賣房給買家,不得反悔。

對於買家來說,選購權合同有14天的有效期。14天之內買家可以選擇執行OTP,按照協議繼續購買房產,也可以選擇不執行OTP,讓OTP過期。

如果買家選擇不執行OTP,他需要支付5%定金的四分之一給發展商,也就是1.25%。其餘3.75%定金可以拿回。

之後的購房流程,就與普通流程一樣了。

注意今年七月的新房產措施,公寓首付從20%增加到25%。

簽訂OTP的八周之內,買家需要支付剩餘的20%首付以及印花稅。

如果有貸款需求,需要在OTP的14天有效期之內選擇銀行和貸款配套,提供收入證明,向銀行申請貸款。

新加坡新公寓開盤抽籤,基本就是這五步流程。

文章的最後,談一談直接進去樣板間,和帶著自己的中介進去樣板間,有什麼區別。

直接進去樣板間,諮詢負責該項目的銷售人員,得到的信息只會有一種:

「這是市面上最好的盤。你應該現在就買。」

帶自己的中介進去,針對不同的樓盤,會得到比較客觀角度的回饋。

感謝大家閱讀蘿蔔點評。

THE END

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