新加坡房產之集體出售——外國人也能在新加坡做快樂的搬遷戶

房產     2018年09月30日

新加坡房產集體出售和拆遷有異曲同工之處,同樣在新加坡遇到集體出售可以說是猶如中彩票一樣的大喜事,凡是有集體出售成功的房地產項目,定滿城皆知,你可知道即使是只持有外國護照的外國公民,也可以從中收益。成為快樂拆遷戶的一員。許多新加坡業主認為整體出售相比買彩票,可能性會大一些。今天就讓我們一起來徹底看個清楚。

集體出售到底是什麼?它是如何發生的?

集體出售En bloc (pronounced 「on block」) 在新加坡本地被稱為En Bloc(發音「on block」)是一個時髦的法語詞彙,意思是「集體的」或「共同的」。

在新加坡,整體銷售指的是房地產銷售。具體來說,當一個較老的房地產項目的居民同時把他們的房子賣給一個買家(通常買家是房地產開發商,但有時也會是新加坡政府)。

在集體出售中出售你的房產與普通的轉售有很大區別。這可是把2個或以上單位賣給同一買家才能算作集體出售呢。

集體出售

普通轉售

賣的是什麼

整個住宅項目,包括土地

只是一個單位

誰在賣

在整個項目過程中幾乎每個所有者(至少80%)

單位業主

誰是買家

房地產開發商或新加坡政府

像你我這樣的房地產買家

銷售過程

周期長,大概需要2年時間

短,只要買賣家雙方同意

你能拿到多少錢

高於轉售市場價值

市場價值

首先,在住宅項目中,業主之間必須有一定程度的共識。對於10年以上的私人住宅物業,持有該物業至少80%共有地方的股份的業主必須同意出售。

如果該住宅項目年限少於10年,90%的業主必須同意。

整個過程比轉售需要的時間還要長。你可能需要等待長達2年的時間才能最終完成銷售並獲得收益。

在集體出售市場上,你得到的通常會是超過市場價值,因為開發商往往會溢價購買。如果你很久以前在價格較低的時候買了房子,你可能會賺一大筆錢。

為什麼整體銷售比常規轉售更有利可圖?

當有開發商想買下你房產所在的土地時,就會發生集體出售。這些開發商認為他們可以從土地中賺到比他們所支付的更多的錢。例如,如果你住在一棟舊公寓里,每幢樓只有5層那麼高,那麼你很有可能迎來集體出售,因為開發商可以拆除現有的公寓樓,在原來的地方建造25層樓高的高樓,從而賺更多的錢。

但要做到這一點,他們需要大多數居民同意集體出售他們的房子。這是最難的部分。很明顯,居民們不會願意以很低的價格賣掉他們的房子。你不會僅僅為了一個普通的轉售單元的價格就離開你的家,對嗎?別忘了,你還得花些錢買個新房子。

因此,為了說服你放棄你寶貴的房子,渴望你的土地的開發商將提供非常有吸引力的整體銷售價格。對很多業主來說,開發商出售的價格甚至可能比現在的市場價高出2倍,更別提那些很久以前買房的人,利潤可想而知翻了更多倍。這也就不難理解為什麼那些新加坡老房子的業主會把集體出售當作是中彩票了。

如何知道一處房產是否具有集體出售潛力?

以下給大家總結了一些跡象,告訴你什麼房產很有可能面臨整體搬遷。

你所在的地區的土地和房地產價格有沒有大幅上漲? 這通常會在一個令人期待的新開發項目或新的地鐵站設施正在建設的時候發生。 房地產開發商可能也渴望分得一份利潤,他們可能會在該地區尋找有潛力的地皮。

你的家是那些沒有被占用每一平方米可用土地並且不那麼密集的房產之一嗎? 尤其是較老的房產,往往有大面積的公共區域和低層住宅樓。沒有什麼比把它夷為平地、建造密集的30層高樓更讓開發商們垂涎的了。給大家舉個例子:

Jade Scape的前身是位於瑪麗蒙地鐵站附近的順福雅苑(Shunfu Ville),該公寓2016年以6億3800萬元集體出售給青建地產(南洋)集團。距離Marymount地鐵站不到200米,公寓四周環境優美,綠意盎然,靠近湯申自然公園(Thomson Nature Park)和MacRitchie水庫。Jade Scape公寓樓高達36層,可建約1100個私宅單位,平均面積為93平方米(1,000平方英尺)。公寓附近設有主要設施如零售店、超市、餐館、診所和銀行等。公寓靠近諸多名校,如萊佛士學院,萊佛士女子學校,萊佛士初級學院和Catholic 初級學院等。

(原項目:SHUNFU VILLE順福雅苑)

(新項目:JADESCAPE順福軒)

另一件需要考慮的事情是附近是否有替代住房。如果你住在私人住宅(公寓)中,你的鄰居更有可能同意一起參與出售。如果你是新加坡公共住屋(HDB經濟住屋)的業主,政府會更容易把你調到別處。

另一方面,如果開發用地面積非常大,即使你所在的地區前景被看好而且土地沒有得到充分有效利用,開發商還是可能負擔不起。

當下的集體出售市場如何?

根據新加坡政府在7月推行的新政策,發展商購買住宅房地產(包括地皮)的額外買方印花稅率,從之前的15%上調到25%。如果發展商能按照條例,兩年內在所買的地皮上展開建造工程,並在五年內完工並賣完所有單位,就可索回這25%的稅款。發展商另外還須支付一筆5%印花稅,但這筆稅款必須預付而且無法退回。真是連豪氣的發展商看會覺得頭大。

自從今年下半年實施新政之後,集體出售市場明顯冷卻是市場預料之中的事,政府也是樂見其成。畢竟太過火爆的集售市場對整體市場的健康發展弊大於利。

首先,集售交易將迎來潛在的市場供應量。新加坡老舊的項目每個單位面積都較大,集售後重新發展可以在同樣面積的地段建造平均3倍左右的新單位。大量的集售交易將對市場的供應造成衝擊。同時小區的人口密度增加對周邊的設施和交通將帶來負面影響。

其次,集售交易帶來的潛在市場供應量是政府無法預估的,這對政府的整體規劃造成極大的不確定性,這是政府不願意看到的。良好的社區規劃是政府的強項,也是新加坡這座城市的活力體現。政府絕對不會讓集售市場影響整體社區規劃和配套設施建設。

第三,大量的集售交易在短期內很大程度上推高了地價進而推高了房價。業主惜售或抬高賣價現象也非常明顯。剛需買家將被迫高價買房。

第四,大量集售業主獲得一筆可觀的溢價資金,少則200萬,多則400-500萬新元。當他們手持大筆現金再入市的話和市場上的普通買家來說將是個力量懸殊的較量。據博納產業的統計數據,去年集售熱潮開始至今集售總金額達到180億新元。這個數量級的資金重新入市勢必推高房價,對市場普通買家來說是不公平的。對後續市場的健康發展也具有較大風險。

外國人可否在新加坡置業?

外國人在新加坡只要有護照,只要不是政府組屋(HDB)和有地私宅(除了Sentosa Cove)無論你是否來過新加坡,都可以在這裡置業購買私人住宅,當然也就可以購買有潛力參與集體出售的大齡住宅單位,也許下一個搬遷戶就是你啦。房屋貸款也是購房者的一大心結,那隻要能提供所在國的工作和收入證明,外國人同樣可以在新加坡本地的銀行申請最高70%的房屋貸款。然而在新加坡有收入的外國人,只要收入達到要求,就可以申請到最高75%的貸款,貸款期限最長30年。因為新加坡銀行的利息特別低,所以即使是手上有閒錢的人也寧願貸款。

一個穩定和漸進的市場才是個健康的市場。任何暴力上漲都將是不可持續的。新加坡政府多次強調檢驗長期房價指標就是房價的上漲幅度不應該超過居民的收入增長幅度。

新加坡的房價目前受制於政府的調控政策而非市場因素。長遠來說下調空間有限緩慢上漲還是主基調。新加坡地少人多,住房需求居高不下,房產升值空間大,且租金回報率高,投資價值有目共睹。也正因此,來自中國的買家一直是新加坡房產市場外國買家的主體。對於剛需的或者是求資產(資金)安穩風險低的投資,新加坡房地產市場還是一個不錯的選擇。畢竟新加坡政府站得高看得遠,為小老百姓在管控風險。

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